El incremento acelerado que han tenido las tasas de interés en Estados Unidos está ampliando las presiones sobre los “activos” inmobiliarios en ese país, un mercado que entre el cierre de 2020 y 2022 se apreció 35 por ciento impulsado por un inicial entorno de bajo costo del crédito y amplia liquidez que dejaron los programas de apoyo por la pandemia.
“Todavía no vemos ejecuciones a nivel masivo, pero está empezando a pasar. Que esta situación deje de ser puntual a masiva dependerá de dos cosas: cuánto se van a prolongar en las altas tasas y qué tan inflexibles serán las entidades financieras con los deudores”, explicó Mariano Capellino, director general de INMSA Real Estate Investments Management.
El mercado inmobiliario en Estados Unidos vivió un boom en cuanto a volumen de actividad e incremento de precios entre el cierre de 2020 y el de 2022. En dos años se apreció 35 por ciento, lo mismo que le hubiera tomado 12 años antes de la emergencia sanitaria, cuando la tasa promedio de expansión rondaba 3.5 por ciento, detalló el analista.
El avance del mercado inmobiliario se debe a varios aspectos. Primero, a que las tasas de interés se encontraban en mínimos históricos –0.25 en Estados Unidos–; y a esto se sumó la liquidez que dejaron los programas de ayudas implementados por el gobierno de ese país, los mismos que ahora son la principal causa de inflación.
Estos errores de mercado por los que suele pasar el sector inmobiliario “en algún momento se corrigen” y ya hay indicios de ello, advirtió el analista. Entre febrero y marzo cayó 32 por ciento el volumen de transacciones en el mercado de vivienda y los activos que suelen sufrir más en Estados Unidos son los comerciales (oficinas, retail, logística y multifamiliares), explicó.
Se debe a que los préstamos comerciales, a diferencia de los residenciales que suelen ser a tasa fija, tienen el mismo costo financiero los primeros tres a cinco años y luego éste se vuelve variable. Si alguien tomó un crédito comercial en 2019, con una tasa de 3 por ciento, ahora estaría pagando una de alrededor de 8 por ciento, lo cual absorbe un rendimiento de 4 puntos, ejemplificó Capellino.
“Eso ha provocado que las deudas sean superiores al ingreso. Como el valor de las propiedades comerciales está dado por los ingresos que tienen, éstas valen muchísimo menos” y ha derivado en que muchos inversionistas devuelvan propiedades a los bancos. Sin embargo, “no vemos un escenario tan masivo como en 2008, porque ni los niveles de endeudamiento ni de inventario son tan altos como en ese entonces”, refirió el analista.
Destacó que, contrario al caso de Estados Unidos, en Europa el mercado inmobiliario ha crecido entre 10 y 15 por ciento en los últimos dos años, más cercano a la inflación, y puede resistir mejor el incremento en las tasas de interés; sobre todo porque el nivel de apalancamiento es menor.
En Estados Unidos se piden préstamos por entre 80 y 90 por ciento de una propiedad con una tasa para primera vivienda que ronda 6 por ciento; mientras en Europa el apalancamiento es de entre 60 y 65 por ciento y su costo de alrededor de 2 por ciento, detalló.
Capellino agregó que respecto a su nivel más alto, 2008, en Estados Unidos la vivienda está 60 por ciento arriba; el sector comercial acumula un incremento de 52 por ciento; dentro de él los multifamiliares suman una apreciación de 150 por ciento y el logístico de 90 por ciento; mientras en España, como referencia, el mercado está 28 por ciento debajo del pico que tocó antes de esa crisis financiera, lo que exhibe que le queda un tramo por crecer.
