Pensiones, fuente ideal de financiamiento, sostiene el comisionado nacional para la Vivienda

Para los próximos 30 años se requerirán 24 millones de casas nuevas, afirma Alberto Mulás

Acortar los tiempos de producción para abaratar costos, entre nuestros pendientes, asegura

 ALMA E. MUÑOZ

En los próximos 30 años el ritmo de crecimiento poblacional exigirá la construcción de 24 millones de hogares nuevos, el doble de lo requerido para el periodo 1970-2000. La meta del gobierno es edificar 750 mil habitaciones anuales a partir de la conclusión de su mandato en 2006. Es decir, 150 mil menos de las proyectadas.

Desde el punto de vista gubernamental, el ideal para cada familia es cambiar cuatro veces de casa en su vida. Y esto lo considera factible si los créditos de organismos públicos, como el Infonavit, fueran más flexibles -con plazos más cortos de pago- y hubiera posibilidad de trasladarlos de una casa a otra.

Para el presente año habrá 500 mil nuevas casas, para eso alcanza el presupuesto de 90 mil millones de pesos. El comisionado nacional para la Vivienda, Alberto Mulás, sabe que para llegar a las 750 mil se necesitan más de 15 mil millones de dólares.

El gobierno pugna por la bursatilización de las pensiones, pues las considera el financiador ideal para cubrir el objetivo. Esto, según el subsecretario de Vivienda de la Secretaría de Desarrollo Social, garantiza liquidez y sobre todo permite que la inversión privada mantenga su confianza para otorgar créditos hipotecarios, pero ahora a tasa fija (tan sólo el año pasado otorgó tres mil 500 y los organismos públicos 326 mil).

En entrevista, Mulás descarta que el déficit pueda superar a la demanda. Asegura que el programa de trabajo, además de la apertura de créditos, tanto públicos como privados, abarata los costos de transacción, lo que permitiría la movilidad habitacional, es decir, el cambio de vivienda, sobre todo si las casas tienen una duración promedio de hasta 100 años en México.

-¿Las construidas por organismos públicos también?

-A no ser que haya un problema muy grave, no se cae o no desaparece en 50 años. El tema es que son casas que requieren mucho mantenimiento. Y no se les da porque las familias no tienen la certeza de que la puedan vender para comprar una mejor, pues la estructura crediticia no se los permite.

"Uno de nuestros pendientes es acortar los tiempos de producción para abaratar costos. El precio de la vivienda está elevado 15 por ciento, ya sea por gravámenes, pago de licencias, trámites (como identificación de suelo o proceso para obtener el crédito hipotecario) y que se construya en dos años en lugar de ocho meses.

"El programa sectorial persigue tres grandes objetivos: producir más, generar más capacidad de compra y crear un mercado secundario de casas (usadas), porque no todo mundo puede comprar una nueva."

-Pero nada de eso se alcanza si hay pérdida de empleo.

-Eso es grave y hay que ver cómo lo incrementamos. La construcción es un elemento importante para ello. Coincido con la apreciación de que esto se oye muy padre, pero al menos por primera vez en la historia lo podemos decir. Al menos contamos con un plan que dice: vamos a trabajar, vamos a coordinarnos, vamos a converger, vamos a hacerlo juntos, Infonavit, Fovissste, Fonhapo, FOVI, mediante la Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda y también mediante el Consejo Nacional de Vivienda, para conjuntar esfuerzos con el sector privado.

-Los impactos no se ven en la economía. La Secretaría del Trabajo ha reconocido una disminución del empleo, que se refleja en los registros del IMSS.

-Lo que pasa es que usted y yo somos profesionistas y físicamente no vemos el empleo que genera esta industria. Estimular la economía significa hacer más casas. Y el sector privado se siente más cómodo y seguro si ve que hay capacidad de compra. Eso lo sabe porque hay crédito hipotecario. El Fovissste, por ejemplo, ya lanzó y cerró su convocatoria 2002 para otorgar 50 mil préstamos, dos veces más que el año pasado y el Infonavit entregará 275 mil.

"Nosotros dimos la certeza a la banca comercial, creando la Sociedad Hipotecaria Federal, el banco de desarrollo que financia a intermediarios para que ellos otorguen créditos. Debe quedar claro que el sector público no construye viviendas, el sector público apoya la capacidad de compra."

-¿Qué cifras demuestran que la construcción sí impacta en la economía?

-No las tengo, las manejan el IMSS y el INEGI. Pero el sector privado va a funcionar muchísimo mejor construyendo casas, cuando vean que cada vez hay más capacidad de compra. El año pasado dio alrededor de 3 mil 500 créditos y para abril pasado había dado 2 mil 700. Ojalá otorgue 9 mil.

-¿También disminuyó el riesgo de fondo perdido y cartera vencida?

-Hoy en día la mejor medida que tenemos es el Infonavit. Cuando arrancamos tenía cerca de 21 por ciento de cartera vencida (casi 44 mil millones de pesos) y ya estamos en 15 por ciento en sólo un año. Esto no es cosa de magia o de que somos mejores cobradores. Simplemente encontramos que la gente quiere pagar y no sabía como hacerlo cuando deja su empleo formal y pasa a la economía informal. Establecimos una dirección que atiende este asunto e incluso firmamos convenios con los bancos para que ellos acepten pagos.

"Sobre fondo perdido aún no hemos hecho un diagnóstico. Pero ya le pedí al organismo que me ayude a ver cómo logramos que los derechohabientes puedan, fácilmente, comprar o vender a partir del crédito que se les haya otorgado. Eso implicaría que se llevaran su crédito hipotecario de la casa que hoy tienen a otra."

-Eso implica costos y entiendo que una de las metas es precisamente abaratar.

-Tenemos que darnos cuenta de que los recursos para el programa de vivienda son muchísimos. Para poder construir las 750 mil a partir del 2006 tendríamos que estar invirtiendo arriba de 15 mil millones de dólares al año, y muy poquito de ese dinero viene del presupuesto federal.

"Entonces, para alcanzar la meta, encontramos que el financiador ideal son las pensiones porque, al igual que un crédito hipotecario, son a muy largo plazo, 20 o 30 años. Por eso son el mejor mecanismo y así se aplica en el mundo. La mejor manera de administrar los fondos de pensiones es mediante el mercado de valores; por ser la fuente de mayor liquidez de los recursos, hay posibilidad de venta, lo cual es muy distinto a tener que pagar todo de golpe, sin importar que el préstamo sea hasta por 10 años.

"Para nosotros, la bursatilización es la fuente de repago. Por eso tenemos que generar ese mecanismo. Si juntamos mil hipotecas de mil pesos, obtenemos un millón de títulos, colocamos 800 mil en el mercado de valores y el resto, que se otorga como pago, nos ayuda a tener liquidez. Sabemos que las aseguradoras son grandes inversionistas y les gustan los títulos bursátiles a largo plazo."

-¿Eso está en puerta?

-Sí, por eso era muy importante crear la Sociedad Hipotecaria Federal, que tiene como garantía al gobierno federal. Para este año estaríamos bursatilizando tal vez unos 300 o 400 millones de dólares, es decir 3 mil millones de pesos, y si hablamos de una hipoteca promedio de 300 mil pesos entonces abarcaríamos entre 10 y 15 mil pensiones.