Emilio Pradilla Cobos
DF, sin políticas de vivienda en renta
La gran movilidad de la población en la metrópoli, por los intensos flujos migratorios nacionales y los desplazamientos entre sus distintas y distantes partes, y la situación de las parejas recién casadas -cerca de 50 mil anuales en el Distrito Federal-, en su mayoría imposibilitadas para acceder a una casa propia, plantea la necesidad de contar con una oferta de vivienda en renta suficiente y bien distribuida en el territorio urbano. A pesar del crecimiento poblacional y de la presencia de esos factores, en el DF la participación de la vivienda en renta cayó de 41.7 a 20.4 por ciento en total entre 1980 y 2000. Ello se expresa en la escasez de oferta de vivienda de alquiler que se traduce en la elevación excesiva de sus precios, la mala calidad de la ofrecida, la unilateralidad de los contratos, la falta de mantenimiento de los inmuebles y las prácticas incorrectas de los inquilinos.
Esta situación es resultado de varias décadas de propaganda ideológica de la propiedad privada, políticas estatales de vivienda reducidas a la oferta, ausencia de normas legales y estímulos para la construcción de vivienda en renta o reconversión de inmuebles a este uso, falta de crédito bancario, inadecuada regulación de la relación inquilino-propietario, e impacto negativo del cobro del impuesto predial sobre la base de renta que contradice la naturaleza de este tributo. Por estas razones se mantienen desocupadas muchas viviendas que podrían engrosar la oferta de renta.
La política de vivienda del Gobierno del Distrito Federal sigue este mismo patrón. Los programas que opera mediante el Instituto de Vivienda sólo incluyen casa en propiedad (nueva en conjuntos, construcción o ampliación en lote familiar), y ha generalizado esta visión a todos los actores y sectores sociales en su proyecto de Programa General de Desarrollo Urbano 2001 (PGDU), que no incluye referencias analíticas ni escenarios ni políticas para el sector de alquiler. Esta es una más de las grandes lagunas de ese proyecto, devuelto al GDF por la Asamblea Legislativa para su revisión. Por su parte, la ALDF ha sido incapaz de actuar para legislar sobre la equidad en la relación entre propietarios e inquilinos y, al mismo tiempo, promover la producción de vivienda en renta, sobre todo para sectores de bajos ingresos, a pesar de la situación creada a principios de año por la entrada en vigor de la Ley Salinas que eliminó las rentas congeladas.
Si el GDF mantiene la vigencia del Bando 2, que restringe la construcción de unidades habitacionales a las cuatro delegaciones que llama "centrales", e insiste en darle carácter de ley en el PGDU, se reducirá aún más la posibilidad de construir vivienda propia y sería más urgente promoverla en renta: en esas cuatro delegaciones, la elevación de los precios del suelo y la exacerbación de la competencia por la tierra con uso comercial, cuyas causas ya hemos analizado, hará cada vez más difícil construir vivienda popular o, pese a la reducción de su calidad, hará inaccesible para los sectores populares la que allí se construya. En las otras 12 delegaciones, sólo los actuales propietarios de lote familiar podrán construir o ampliar su vivienda, pues no hay oferta nueva de tierra construible. A fuerza las nuevas familias tendrán que rentar; pero su oferta es insuficiente para cubrir la demanda actual y futura.
Los actores institucionales deben tomar decisiones. Al gobierno capitalino le corresponde la responsabilidad fundamental: modificar la política restrictiva del Bando 2, proponiendo alternativas menos contradictorias, más racionales y adecuadas a la realidad urbana para preservar el suelo de conservación y densificar el área urbanizada e integrada, en la nueva versión del PGDU que presente a la ALDF; incluir en ella propuestas de promoción de la vivienda en renta, sobre todo para sectores de bajos ingresos, e integrar a su política un programa de vivienda en alquiler. La ALDF tiene la obligación de no aprobar el PGDU mientras mantenga las políticas contradictorias por las que lo devolvió, reformar el Código Civil para establecer condiciones de equidad y justicia en la relación entre inquilino y propietario, e incluir obligaciones expresas de las dos partes y regulaciones sobre calidad con relación al precio, y crear una ley de fomento a la vivienda en renta, o abrir líneas con este objetivo en la ley sobre la materia.
Extraña negativamente que transcurrido un mes de la devolución del Programa urbano al gobierno del DF por la Asamblea Legislativa, y a 15 días de que venza el plazo de la Secretaría de Desarrollo Urbano para entregar una nueva versión al jefe de Gobierno, no se haya convocado a consulta ni mesa de trabajo público sobre estos cambios. El Consejo Asesor de Desarrollo Urbano, que tiene por ley esta función, no ha debatido el tema. ƑSe tratará de una nueva y lamentable muestra de cerrazón y terquedad del GDF?
