Inversionistas hacen su agosto al reciclar terrenos y por los incentivos fiscales

Por las nubes, el suelo del DF ante el auge inmobiliario

Se espera que más de 224 mil personas ocupen 56 mil viviendas en las 4 delegaciones centrales

BERTHA TERESA RAMIREZ / I

Entre 2005 y 2006, más de 224 mil personas llegarán a vivir a las cuatro delegaciones del centro de la capital, en 56 mil viviendas de las más de 100 mil que se construyen en la ciudad, considerado el mayor auge en este rubro en la historia del Distrito Federal, pues ni siquiera tras los sismos de 1985 se llegaron a edificar tantas casas.

De ese universo, unas 26 mil viviendas son construidas por inversionistas privados, quienes se han dedicado a edificar en las delegaciones Benito Juárez, Miguel Hidalgo, Cuauhtémoc y Venustiano Carranza, donde ofrecen viviendas de dimensiones ínfimas a las que agregan acabados de lujo para poder venderlas a precios millonarios.

Este auge ha encarecido tanto el suelo en el Distrito Federal, que puede costar casi lo mismo residir en una zona popular de la delegación Cuauhtémoc, que en la colonia Del Valle, en la delegación Benito Juárez, con infraestructura de primer mundo.

En esta última, el suelo puede alcanzar casi los 16 mil pesos el metro cuadrado, como es el caso de un departamento de 125 metros cuadrados que ofrece una inmobiliaria en la avenida Gabriel Mancera, cerca de la calle Parroquia, en un millón 970 mil pesos.

En cambio, el metro cuadrado en una zona popular de la colonia Santa María la Ribera puede llegar a costar 12 mil 500 pesos, es decir, 21 por ciento menos, aunque la dimensión de las viviendas sea 50 por ciento menor y no se trate de una zona residencial.

El incremento del precios se ha dado en todos los niveles. Por ello, para quienes buscan adquirir una casa nueva de interés medio o alto ya no les suena extraño que un departamento ubicado en Santa Fe -considerado el centro de negocios más importante del país- pueda llegar a costar lo mismo que uno localizado en Polanco, la Condesa o la Del Valle, según confió un ejecutivo de la empresa Sare.

Los inversionistas también han visto incrementadas sus ganancias porque, además de encarecer el suelo, han aprovechado los incentivos fiscales y las normas que las autoridades ofrecen a quienes construyen casas de interés social. Pero si bien muchos han obtenido licencias para construir casas de este tipo, las encarecen agregándoles acabados de lujo.

El vicepresidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda del valle de México (Canadevi), Ariel Sánchez Zermeño, aceptó que en este auge de vivienda nueva que construye la iniciativa privada en estas delegaciones han quedado fuera los proyectos de interés social.

Indicó que, de hecho, las casas más baratas que llegan a ofrecer las compañías inmobiliarias tienen costos de 400 mil pesos; sin embargo, dijo, fundamentalmente ofrecen viviendas de interés medio, las cuales se cotizan entre 700 mil pesos y un millón 600 mil pesos, "y ya cuando se habla de categoría residencial, pueden llegar a costar hasta 3.5 millones de pesos".

La ciudad que se recicla

Pero en el gran negocio que ha resultado la construcción de viviendas, el encarecimiento del suelo es sólo una parte de las ganancias que obtienen las constructoras, pues los inversionistas también están haciendo su agosto al adquirir viejas casonas a precios que equivalen a la venta de sólo uno de las decenas de departamentos que construyen en los terrenos que reciclan.

Ese es el caso de los hermanos Rodríguez, quienes al morir sus padres, que residieron más de 50 años en una casa de la calle Nicolás San Juan, trataron de vender la propiedad de 230 metros cuadrados, por la cual las inmobiliarias les ofrecían, el año pasado, sólo un millón y medio de pesos.

La construcción de miles de casas ha sido posible gracias a la demolición de cientos de viviendas construidas a mediados del siglo pasado. De hecho, paso a paso la cantidad de desarrollos en terrenos donde antes se ubicaban otros inmuebles están transformando diversas calles y avenidas en las cuatro demarcaciones mencionadas.

Y es que ante la escasez de suelo en el DF, el auge de casas construidas por este sector sólo ha sido posible gracias al reciclamiento de cientos de terrenos, lo que ha implicado que se hayan tenido que demoler alrededor de 100 mil viejas casonas propiedad de adultos mayores venidos a menos, "personas que ya no cuentan con los recursos para dar mantenimiento a las casas de su generación" y otros edificios que presentaban deterioro, indicó Sánchez Zermeño.

Este aseguró que, por ejemplo, de los 25 proyectos que desarrolla la inmobiliaria Lonai, de la cual es propietario, en el DF ninguno se ha construido en un terreno baldío, "en todos los casos hemos tenido que comprar viejas casas y demolerlas". Indicó que esto ha sido posible porque en colonias como Narvarte o San Pedro de los Pinos muchos adultos mayores se están deshaciendo de sus propiedades porque les costaba mucho dinero mantener las casas de "su generación". Muchas, indicó, estaban muy deterioradas, pues se trata de construcciones de más de 50 años, indicó.

Respecto a cuántas de estas casas habrán desaparecido, dijo que si se habla de una por proyecto, "podemos decir que unas 100 mil se han reciclado", de esta forma, colonias de rancia tradición, como San Pedro de los Pinos, han renacido gracias a la infraestructura de que disponen. Desde hace tres años muchos promotores de vivienda voltearon hacia allá y en estos momentos esa colonia cuenta con 40 edificios nuevos.

Nuevo rostro citadino

Tanto está cambiando la ciudad que incluso algunos inversionistas están construyendo viviendas de lujo, cuyos habitantes no tendrán que salir a la calle para nada, porque adentro contarán con todo tipo de servicios. Se trata de conceptos habitacionales donde la gente que pueda comprarlos va a vivir prácticamente recluida, como en un gueto.

Paseo de la Reforma es una de las avenidas donde ya se notan los cambios y donde se construyen ese tipo de viviendas; de hecho, uno de los grandes proyectos inmobiliarios de lujo que se edifican en la ciudad se levanta en esa avenida, junto a la Escuela Bancaria y Comercial.

Se trata del proyecto denominado Reforma 22, promovido como uno de los más modernos que se construyen en la ciudad. Se cotiza en dólares y por los servicios de que dispondrá será prácticamente una "ciudad dentro de la ciudad".

Este proyecto es impulsado por el grupo empresarial Danhos y contará en su interior con comercios, cafés, restaurantes, áreas de entretenimiento, así como oficinas y salas de cine. El precio de un departamento de 67 metros cuadrados, uno de los más económicos que ofrece, cuesta 150 mil dólares, según el agente de ventas Antonio Fuentes.

Este dijo que el desarrollo ofrece el metro cuadrado más caro de todos los de lujo que se realizan en la ciudad, "porque se construye dentro de un proyecto comercial, y debido a que su ubicación es inmejorable".

Del auge de la vivienda de lujo no escapan las colonias populares. De hecho, otro conjunto habitacional, denominado Portika Polanco, se edifica en la colonia Anáhuac. Este proyecto, que sus promotores ofrecen como "el proyecto que va a ampliar la zona elegante de la ciudad", se construye en lo que hasta hace poco era la Fábrica de Discos Peerles, donde grababa Pedro Infante.

Con todo y lo moderno que puedan resultar cientos de nuevos edificios, uno de los retos que tendrán que enfrentar sus habitantes será el de los servicios. La llegada de alrededor de 224 mil personas a estas cuatro demarcaciones implicará que se incremente la demanda del agua, energía eléctrica, cajones de estacionamiento y servicios educativos.

Con relación al servicio de agua, si se considera que el promedio de consumo de este recurso por persona en el Distrito Federal es de 300 litros diarios, los nuevos habitantes demandarán alrededor de 67 millones 200 mil litros cada día en estas cuatro delegaciones centrales.

Sobre las previsiones que están tomando las autoridades, la secretaria de Desarrollo Urbano y Vivienda, Laura Itzel Castillo, dijo que se ha hecho hincapié en la apertura de nuevas fuentes generadoras, por lo que se prevé la construcción de unos 600 pozos de absorción; además, con el fin de racionalizar el consumo del líquido, el Sistema de Aguas de la Ciudad de México puso en marcha un programa para sectorizar la red de agua potable, con el fin de distribuir mejor el recurso en todo el DF y combatir las fugas en la red de distribución