En la región nadie le gana a México en cuanto al crecimiento en la venta de viviendas. Para competir, las Sofoles han tenido que capitalizarse por medio de emisión de papel, fusiones o de plano venderse.

La mañana del lunes 15 de noviembre a los directivos de Caja Madrid, al otro lado del Atlántico, se les atragantó el desayuno. Su intención de adquirir una sociedad financiera de objeto limitado (Sofol) en México había dejado de ser un secreto, pues un diario español había publicado la noticia, aunque sin mencionar el nombre de la entidad mexicana.

A partir de ese momento los teléfonos no dejaron de sonar en Madrid y en México. La información se había filtrado y el consejo de administración de Caja Madrid, que preside Miguel Blesa de la Parra, se vio obligado a hacer pública su intención de adquirir 25 por ciento de Hipotecaria Su Casita (HSC), la segunda Sofol más importante en México, con participación de 18.4 por ciento en el mercado, según cifras al cierre de junio.

En este lado del océano las cosas no pintaban mejor, pues la operación aún no se había sometido a la consideración de la junta de gobierno de HSC, por lo cual la noticia cayó como una cubeta de agua fría, en especial a José Manuel Agudo, presidente del consejo de administración de Su Casita.

Días después se llevó a cabo una junta de accionistas en la que se presentó la operación planeada con Caja Madrid, el cuarto grupo financiero más importante en España y la segunda caja de ahorro de ese país (con más de 6 millones de clientes). Al cierre de esta edición la operación aún no había sido aprobada y notificada a la BMV, pero todo pintaba a que sí se concretaría.

El valor de la participación que tendrá Caja Madrid en HSC es de 45 millones de euros (58.5 millones de dólares, equivalentes a 20 por ciento del capital). La operación está considerada como inversión pura de capital, es decir, que aquella empresa no incidirá en la gestión de la Sofol . El grupo español tiene opción de incrementar su parte hasta 40 por ciento durante los próximos cuatro años, según informó Caja Madrid, aunque se desconocen los términos del acuerdo.

En el informe 2003 de Caja Madrid se establece que la política de diversificación será uno de los principales motores de la dinámica del grupo, "a fin de participar en sectores que ofrecen alta rentabilidad y potencial de crecimiento". El mercado hipotecario mexicano cumple a la perfección con esos objetivos.

De hecho, en Latinoamérica no existe otro mercado con un potencial actual de crecimiento tan importante en el sector de hipotecas como el mexicano. Se prevé que en Brasil también habrá un crecimiento importante, pero tardará algunos años. En septiembre pasado, cuando adquirió la Hipotecaria Nacional, BBVA Bancomer sustentó la decisión en el dato de que "el mercadfo de viviendas de México es el de mayor crecimiento potencial a nivel mundial, de los próximos 25 años".

Según estimaciones del gobierno mexicano, durante dicho periodo se contruirán en el país más de 20 millones de viviendas. El repunte a futuro del sector está basado en el actual déficit de casas y departamentos, junto con las pérspectivas demográficasy los planes gubernamentales de fomento a la vivienda.

En opinión de los analistas, lo que ha hecho Caja Madrid ­siguiendo el ejemplo de BBVA Bancomer­ es aprovechar la experiencia que tienen las Sofoles en el mercado de hipotecas, que a fin de cuentas son las que han dado crédito durante los últimos 10 años en México.

Bancomer incluso ha afirmado que mantendrá la planta de ejecutivos de Hipotecaria Nacional (Hipnal) y operará la Sofol de manera independiente al grupo financiero.

A la busca de fondos

La compra de Hipnal por BBVA Bancomer, anunciada en septiembre pasado por el banco español ­que se concretará durante el primer trimestre de 2005­ fue el detonante para el reacomodo en las sociedades financieras de objeto limitado en México.

Y no es para menos: se trata de la primera compra del total de las acciones de una Sofol, la más importante en el sector, con 20.3 por ciento del mercado. Bancomer pagará 375 millones de dólares por ella.

Hipnal está enfocada a un segmento de ingresos más bajos, un mercado con baja rentabilidad que tradicionalmente no era atendido por la banca. Sin embargo, los programas que ahora tienen la Sociedad Hipotecaria Federal y los institutos oficiales de fomento a la vivienda han hecho que la banca comercial voltee los ojos hacia este sector.

René Ibarra, de la agencia internacional de calificación crediticia Fitch Ratings explica que la medición de riesgo de la operación de BBVA Bancomer para adquirir Hipnal se evalúa positivamente. De hecho, BBVA Bancomer cuenta con una calificación de AAA, y es por eso que "nosotros nos sentimos cómodos con la operación", explica Ibarra, pero prefiere no ahondar en la operación de Caja Madrid para capitalizar Su Casita, pues se desconocen los detalles.

Pero las opiniones pueden variar si la operación se analiza desde otro punto de vista, pues para algunos, el mercado hipotecario marcha hacia una extranjerización.

Estrategia

En el camino de los cambios que han emprendido las Sofoles para consolidarse existe una verdadera amalgama de estrategias: inyecciones de capital, fusiones y emisiones de papel.

HSC fue la primera Sofol que colocó papel comercial en el mercado financiero y lo ha hecho con bastante éxito. Sin embargo, para algunos analistas se trata de una alternativa demasiado costosa.

El futuro de las Sofoles hipotecarias dependerá de su habilidad para diversificar la estructura de su capital, ya sea mediante la bursatilización de cartera de crédito u oferta de acciones. "Pero primero que nada tendrán que consolidarse", insiste Mario Pierry, analista para Latinoamérica de Deutsche Ixe.

Los primeros pasos se han dado, tal fue el caso de Hipotecaria México, que vendió una participación al Banco del Bajío para capitalizarse.

En julio de 2003 General Hipotecaria vendió a General Electric (GE) la mayoría de sus acciones, con lo cual la firma estadunidense adquirió el control de la Sofol. En este momento GEC (el brazo financiero de GE) es el principal accionista de General Hipotecaria.

En la estrategia de las Sofoles también ha habido fusiones, entre ellas las de Hipotecaria Crédito y Casa con Inmobiliaria Mexicana, o bien, HSC con Financiera Azteca.

Las Sofoles se han fusionado con otras entidades. Por ejemplo, Su Casita que se unió a Interesa Fondos de Inversión.

Parece que se empieza a ver la consolidación de las Sofoles hipotecarias y por eso no se descartan nuevos anuncios de compras y adquisiciones durante 2005. Hay 20 millones de viviendas por construir para los próximos 25 años y las 14 Sofoles hipotecarias pelean el mercado palmo a palmo y se preparan para competir  §